[토지투자 상식] 구거의 의미, 종류, 개발행위허가 시 구거의 중요성

구거의 의미, 구거의 종류, 개발행위 시 구거의 중요성

 

토지 투자 시 개발행위허가 가능 여부는 중요한 요소이며, 개발행위허가를 위해 구거에 대해서 꼭 알아두어야 불이익을 받지 않습니다. 구거의 의미와 종류(배수로와 용수로의 구분), 개발행위허가 시 구거의 중요성을 알아보고 토지 투자나 매입 시 불이익을 받지 않도록 합시다.

 

 

구거의 의미

구거는 하천보다 작은 개울입니다. 정확하게 말하면 도로나 하천의 부속시설로 용수, 배수의 목적을 갖고 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로를 말하고, 폭이 좁고 적은 물이 흐르는 인공적인 작은 개울로 하천보다 규모가 작은 4~5m 폭의 개울을 말합니다. 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받습니다.
국가 소유로 경매의 대상은 아니나 폐구거부지의 경우 양여나 매각을 통하여 개인명의로 등기할 수도 있습니다.

 

구거의 종류(배수로, 용수로)

농업진흥지역 같은 시골 땅은 배수로와 용수로가 구분되어 있습니다. 

토지개발행위허가 시 배수로가 필요하며, 용수로는 배수로로 사용할 수 없기 때문에 매수하고자 하는 토지 옆에 구거가 있는 것만 확인하고 토지 투자를 진행해서는 안됩니다. 지적도상 구거라고 표시되어 있는 수로도 용수로일 수 있기에 구거만 보고 배수로라고 판단하지 말고 반드시 해당 구거의 용도를 확인해야 합니다.

용수로는 하천, 저수지 등의 용수원으로부터 농경지까지 물을 끌어오는 수로를 말합니다.
보통 시멘트로 포장되어 있기도 하고, 차나 농기계가 들어갈 수 있도록 3m 도로가 되어 있는 쪽으로 붙어 있는 물길이 있는데, 이것이 용수로입니다. 이러한 용수로를 배수로로 착각해서는 안됩니다. 이 용수로는 농사를 짓기 위해 직접 사용하는 물이기에 배수로로는 사용하지 않습니다. 

배수로로 인정받지 못하면 개발할 수 없기에 농사밖에 못 짓는 땅이 되어 버립니다. 꼭 토목사무실이나 지자체 담당자에게 확인하고 토지 투자를 진행하시기 바랍니다.

 

 

개발행위 시 구거(배수로)의 중요성

구거를 통해 배수로를 확보해야 하고, 개발행위허가를 받아야 하기에 구거에 대해서 잘 알아두어야 합니다. 보통 가공하지 않은 원형지 토지에 투자하다 보면 거의 주변에 구거가 있습니다. 구거를 통해서 맹지를 탈출하기도 합니다.

시골 땅을 살 때는 주변에 구거가 어디에 위치해 있는지 필수적으로 파악해야 합니다.

초보 투자자들이 실패하는 것이 도로에 붙어 있으면 건축이 가능하다고 잘못 판단한다는 것입니다. 

도로에 붙어 있는 것은 물론 배수로가 확보되어 있어야 개발행위허가가 납니다. 즉 개발행위허가를 통해 건물이 준공되면 도로와 오수, 폐수, 우수가 빠져나가는 곳이 있어야 합니다. 화장실에서 사용한 물도 처리하여야 하고, 생활 용수도 하수관을 통해 빠져나가야 하는데 그것이 배수로입니다.

투자용 땅으로 매입했다가 영원히 배수로가 확보되지 않으면 맹지나 다를 바 없습니다. 

하지만 지적도상에 구거나 배수로가 없더라도 현황배수로가 있고, 현재 사용하고 있다는 것을 인정받을 수 있다면 개발행위허가가 가능합니다. 현황배수로에서 체크해야 할 포인트는 물길을 따라가 보며 배수로로써 중간에 끊기지 않고 최종 방류지와 연결되어 있는지를 확인하는 것입니다. 현황도로든 현환배수로든 "현황"에 해당되는 요건은 지자체 담당자의 재량이 무엇보다도 크게 작용하는 부분임을 기억하여야 합니다.

건물을 지을 수 있도록 절토나 성토를 하고 개발행위허가 조건에 맞게 토지 모양을 바꾸는 일을 토목공사라고 합니다.

이때 반드시 물이 빠져나가는 배수시설을 땅속에 묻어두고 배수관을 설치해서 이를 통해 빠져나가게 해야 합니다. 이렇게 건축물에서 빠져나간 오수는 정화조 시설이나 종말처리장에서 정화한 뒤 구거나 하천으로 빠지게 합니다.

마지막으로 인공배수로의 경우 대부분 도로를 통해 배수로까지 인입한 인공배수로를 만들어 연결하고 도로는 포장된 상태가 일반적입니다. 그 연결배수로를 관리하기 위해 맨홀을 만들어두는데. 맨홀은 오수처리와 함께 우수도 동시에 처리 가능하도록 맨홀에 구멍이 뚫린 우수맨홀(또는 집수정)과 우천 시 역류방지를 위해 오수만 처리하도록 맨홀에 구멍이 없는 오수맨홀로 구분됩니다. 배수로의 요건이 오수와 우수의 동시처리이므로, 인공배수로의 경우는 우수관 또는 집수정이 있어야 개발허가가 가능합니다.